Et si la crise du logement ne se résumait pas seulement à la hausse des taux, mais à un déséquilibre plus profond et ancien ? Depuis vingt ans, les prix de l’immobilier ont flambé bien plus vite que les revenus, creusant un fossé générationnel sans précédent. Pour comprendre ce qui grippe réellement le marché et pourquoi de nombreux ménages peinent à devenir propriétaires, on a interrogé Pierre Madec, économiste à l’OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques) pour t’apporter un peu de lumière et te rappeler qu’avec une stratégie bien rodée, tes clients pourraient bien décrocher leur bien grâce à ton expertise.
Les infos à retenir :
- En vingt ans, les prix de l’immobilier ont progressé bien plus vite que les revenus des ménages.
- Le patrimoine immobilier représente aujourd’hui 5,5 années de revenu disponible, contre 2,5 dans les années 1980-2000.
- Les taux de crédit sont passés de 1 % à plus de 3 % en trois ans (selon l’historique des taux de Pretto), réduisant fortement le pouvoir d’achat immobilier.
- 40 % des ménages modestes étaient propriétaires en 2005, ils ne sont plus que 30 % en 2021 (selon Eurostat).
- Le logement social et la construction neuve sont au plus bas depuis 30 ans.
« Les prix ont augmenté beaucoup plus vite que nos salaires »
Selon Pierre Madec, cette situation est le fruit d’un déséquilibre ancien : « Depuis vingt-cinq ans, les prix ont flambé alors que les revenus n’ont pas suivi. Cette déconnexion, c’est le cœur du problème. »
La hausse n’a pas été portée par les revenus, mais par l’assouplissement des conditions de financement : baisse des taux et allongement des durées d’emprunt jusqu’à 25 ans. Cela a permis à certains de s’endetter, mais surtout alimenté la hausse des prix.
Aujourd’hui, les emprunteurs peuvent s’endetter plus longtemps, mais achètent souvent plus petit, plus cher et sur une durée plus longue.
Le conseil à suivre :
Ce n’est pas qu’une question de prix : pense durée, localisation, typologie de bien et stratégie d’achat (primo, évolutif, locatif + résidence principale plus tard…). Ton job ? Redonner de la capacité de décision à tes clients, les aider à acheter différemment. Les règles ont changé mais le jeu reste jouable avec le bon guide.
« La propriété se transmet plus qu’elle ne se mérite »
Si la proportion globale de propriétaires stagne, leur profil change : « Il n’y a jamais eu autant de propriétaires parmi les ménages aisés, et aussi peu parmi les plus modestes. »
Pour devenir propriétaire, il faut désormais soit très bien gagner sa vie, soit hériter. À Paris, il faut gagner 132 % de plus qu’il y a 20 ans pour acheter (OXFAM). Autant dire que tout le monde n’est pas concerné !
Les jeunes générations, confrontées à des loyers élevés et au coût de la vie, peinent à se constituer un apport. Seuls 14 % des jeunes ménages sont propriétaires (FNAIM, 2022). Il s’agit d’une inégalité à la fois générationnelle et patrimoniale, aux effets durables sur les trajectoires de vie.
Le conseil à suivre :
Dans un marché où la propriété repose de plus en plus sur la transmission, tu deviens un vrai accélérateur d’équité. Au-delà de trouver un financement, tu permets à des clients sans héritage de construire une trajectoire patrimoniale crédible.
Tes leviers sont l’anticipation et la stratégie en travailler l’épargne, en activant les dispositifs existants, et en pensant en terme de parcours résidentiel plutôt qu’achat immédiat pour leur redonner accès à un marché qui s’est fortement refermé.
Louer ou acheter : un choix ou une contrainte ?
En France, être locataire n’est pas forcément synonyme de précarité, comme le rappelle l’économiste. « On a la chance d’avoir un marché locatif plutôt bien régulé, où les locataires sont mieux protégés que dans beaucoup d’autres pays européens ».
Le vrai problème, selon l’expert, n’est pas tant le statut que la possibilité même de se loger. Pendant des années, les taux très bas avaient presque effacé la frontière entre locataire et propriétaire. Mais pour Pierre Madec, il faut remettre cette période en perspective :
« Ce qu’on a cru être une normalité – des taux à 1 % – ne l’était pas. Aujourd’hui, on est simplement revenus à une situation plus normale, avec des taux autour de 3 à 3,5 %. »
L’équation n’en reste pas moins plus difficile : les prix sont restés élevés, et la hausse des taux, qui a atteint un seuil “normal”, complique l’accès à la propriété. Beaucoup de ménages n’ont d’autre choix que de rester locataires, le temps que le marché se rééquilibre.
Les loyers, eux aussi, pèsent de plus en plus lourd dans le budget. Et comme le marché locatif se tend, il devient aussi compétitif qu’un marché d’achat.
« Aujourd’hui, un locataire démarchera dix agences, un acheteur cinq banques, et un primo-accédant frappera même à la porte de ses parents pour un petit coup de pouce »» explique Pierre Madec.
Le conseil à suivre :
Aide tes clients locataires à préparer leur passage à la propriété. Analyse leur budget, optimise l’apport, identifie les aides disponibles (PTZ, dispositifs régionaux, prêts employeurs…) et construis un parcours progressif d’achat pour sécuriser leur projet. En appliquant cette stratégie, tu transformes un locataire contraint en futur propriétaire préparé, capable d’entrer sur le marché de manière réaliste et sécurisée.
Alors, acheter en France : utopie ou privilège ? Les prix, les taux, la mobilité… tout évolue vite, mais c’est exactement là que tu as un rôle à jouer.
En restant proche du marché, en connaissant les aides et les leviers disponibles, et en analysant chaque situation avec précision, tu peux transformer un projet compliqué en trajectoire concrète. Ton rôle ne se limite pas à trouver un crédit : tu aides tes clients à acheter mieux, plus intelligemment et de manière sécurisée, même quand le marché semble fermé.
Avec le bon accompagnement, ce qui paraissait un privilège devient un projet accessible. Et ça, c’est ta vraie valeur ajoutée !
