Assurance habitation : pourquoi elle a augmenté, et ce que la banque exige vraiment

Ce qui a fait monter la facture

Dans toute assurance habitation, une part de ce que vous payez ne va pas à votre assureur : c'est une cotisation qui finance le régime national d'indemnisation des catastrophes naturelles. Ce régime existe depuis 1982 et repose sur la solidarité entre tous les assurés.

Cette cotisation est passée de 12 à 20 % des primes sur les contrats couvrant les biens d'habitation, au 1er janvier 2025. Le ministère de l'Économie l'a annoncé le 28 décembre 2023, en expliquant que son taux n'avait pas été réévalué depuis près de vingt-cinq ans alors que les sinistres climatiques, eux, augmentaient. L'opération apporte au régime environ 1,2 milliard d'euros de capacité supplémentaire par an.

Un point explique pourquoi beaucoup de propriétaires ne l'ont pas vue tout de suite : la hausse s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date. Selon la date d'anniversaire de votre contrat, elle a donc pu n'apparaître qu'en 2026, au milieu d'autres augmentations, sans ligne qui l'explique.

En échange, le même mouvement a financé des améliorations réelles : les critères de reconnaissance des sécheresses ont été assouplis, en tenant compte des sécheresses successives et de la situation des communes voisines, et la prise en charge des frais de relogement est devenue obligatoire.

Deux assurances que l'on confond, et que la banque demande pour deux raisons

Il y a d'un côté l'assurance emprunteur, qui vous couvre en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail, et qui garantit que le prêt continuera d'être remboursé. De l'autre, l'assurance habitation, qui couvre la maison elle-même. Ce sont deux contrats distincts, souscrits séparément, et les règles de l'un ne s'appliquent pas à l'autre.

La banque veut les deux, et pour des motifs différents. L'assurance emprunteur protège le remboursement. L'assurance habitation protège le bien, qui est précisément ce qui garantit le crédit : si la maison brûle et qu'elle n'est pas assurée, la garantie de la banque part en fumée avec elle.

Ce qui surprend souvent, c'est le fondement. Aucune loi n'oblige le propriétaire qui occupe sa maison, hors copropriété, à l'assurer. En copropriété, la loi impose bien une assurance depuis le 1er janvier 2015, mais uniquement pour la responsabilité civile, pas pour les dommages à votre propre logement. Si la banque l'exige, c'est donc par une clause de votre contrat de prêt, pas au titre d'une obligation légale. La conséquence est pratique : cette exigence se lit dans l'offre, et il faut la lire.

Ce qui se déclenche tout seul, et ce qui attend un arrêté

Toutes les garanties ne fonctionnent pas de la même manière, et la différence compte le jour où il y a un sinistre. La garantie incendie fait partie de tous les contrats multirisque habitation courants, et elle joue quelle que soit l'origine du feu, sans qu'aucune décision administrative soit nécessaire. Un incendie, même venu de l'extérieur, relève de cette garantie.

La garantie catastrophe naturelle, elle, ne s'ouvre qu'après la publication d'un arrêté reconnaissant l'événement pour votre commune. Elle couvre notamment les inondations et les mouvements de terrain liés à la sécheresse, ceux qui fissurent les murs après un été sec.

Pour ces sinistres, la franchise n'est pas négociable : elle est fixée par la réglementation. Elle est de 380 € pour une habitation, et de 1 520 € quand le dommage vient d'un mouvement de terrain après une sécheresse ou une réhydratation du sol. Depuis le 1er janvier 2023, l'assureur n'a plus le droit de l'augmenter au motif que votre commune a déjà été reconnue plusieurs fois.

Les délais sont encadrés eux aussi : une provision doit vous être versée dans les deux mois qui suivent la remise de l'état estimatif des dommages, ou la publication de l'arrêté si elle vient après, et l'indemnisation complète doit intervenir au bout de trois mois.

Comment je le chiffre avant la signature

Je demande un devis d'assurance habitation pendant la recherche de financement, pas après. Sur une maison ancienne en meulière avec des dépendances, l'écart entre deux devis peut représenter plusieurs centaines d'euros par an, et c'est une charge que vous porterez aussi longtemps que le prêt.

Je regarde aussi l'état des risques que le vendeur doit vous remettre. Ce document vous dit à quels risques l'adresse est exposée, et il se vérifie gratuitement, adresse par adresse, sur le site public Géorisques. Faites-le avant de faire une offre plutôt qu'entre deux annexes du compromis : cela prend deux minutes et cela change parfois la discussion sur le prix.

Un dernier conseil, qui vaut surtout pour les maisons isolées ou atypiques. Si un assureur refuse de couvrir le bien, le financement se bloque, puisque la clause du prêt n'est plus satisfaite. Et contrairement au locataire ou au copropriétaire, le propriétaire d'une maison individuelle n'a pas de recours organisé pour se faire attribuer un assureur. C'est donc une question à traiter tôt, pendant le délai de la condition suspensive, et non la veille du rendez-vous chez le notaire.

Dans la vallée de Chevreuse, les biens qui m'arrivent sont souvent des maisons anciennes avec du terrain. Ce sont celles pour lesquelles le devis d'assurance mérite le plus d'être demandé tôt.