Le marché locatif, en ce moment, c’est un peu comme suivre le lapin blanc d’Alice : il court dans tous les sens, regarde sa montre et te fait douter à chaque virage. Entre réformes législatives qui s’enchaînent, nouvelles contraintes qui surgissent sans prévenir, beaucoup de propriétaires ralentissent, s’arrêtent… ou se demandent s’ils doivent encore continuer la course.
Alors en 2026, investir dans l’immobilier locatif, est-ce toujours une bonne idée pour tes clients ? Oui. Mais pas les yeux fermés. On t’explique pourquoi et surtout à quelles conditions.
Les infos à retenir :
- Pression fiscale accrue, fin du Pinel, réforme du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : les dispositifs autrefois attractifs le sont beaucoup moins et la rentabilité est directement impactée,
- 25 % des bailleurs envisagent de se retirer du marché , alors qu’ils étaient seulement 18 % en 2022 selon le dernier bilan de l’observatoire BPCE,
- Symboliquement fort, mais jugé trop contraignant (loyer, bien, durée), le statut de bailleur privé n’apporte pas le regain de confiance espéré,
- Le marché exige désormais une vision longue : stratégie patrimoniale, régime fiscal plus stable, diversification des modes de location…
Plus de contraintes, moins de cadeaux
Entre nouvelles mesures fiscales, débats sur le LMNP et nouvelles obligations énergétiques, beaucoup d’investisseurs se posent de vraies questions. Ce malaise est très bien perçu par le dernier Observatoire de l’immobilier du Groupe BPCE : l’investissement locatif n’attire plus autant qu’avant, et de nombreux bailleurs se disent épuisés face à ces contraintes croissantes.
La fiscalité est le premier motif de découragement.
Selon l’Observatoire BPCE 2025, 41 % des propriétaires la pointent du doigt, juste derrière les soucis avec les locataires. Normal : la rentabilité reste le critère clé, et la pression fiscale la grignote à vue d’œil.
- Le neuf en a pris pour son grade : la fin du Pinel en 2024 a fait chuter les investissements de 55% par rapport à 2024, d’après la FPI.
- La location courte durée en a pris pour son grade avec les mesures “anti-Airbnb” qui compliquent sérieusement la vie des investisseurs.
- Le LMNP, autrefois valeur refuge, doit désormais réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value, avec en prime de nouveaux amendements en cours pour 2026.
- Enfin, la liste des contraintes opérationnelles s’allonge : gestion quotidienne, travaux énergétiques, relations avec les locataires…
Des propriétaires qui pensent à la sortie.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 25 % des bailleurs privés envisagent de se désengager, contre seulement 23 % des Français prêts à se lancer (BPCE 2025). En 2022, c’était 30 % qui souhaitaient continuer à investir et seulement 18 % qui pensaient déjà à une sortie.
Un écart générationnel se dessine : les plus jeunes gardent leur bien, tandis que les plus âgés réfléchissent davantage à une sortie progressive. Chez les 75 ans et plus, 36 % envisagent de se retirer, bien au-dessus de la moyenne.
- Les bailleurs privés représentent 11 % des Français majeurs. Parmi eux :
- 39 % disposent d’un patrimoine supérieur à 100 000 €
- 23 % des Français souhaitent devenir bailleurs, surtout entre 30 et 49 ans (45 %)
Les annonces récentes : un pas symbolique
Le fameux “statut de bailleur privé” a enfin vu le jour. Sur le plan symbolique, c’est un vrai changement : pour la première fois, le Gouvernement affirme qu’il compte sur les propriétaires privés pour remettre des logements abordables sur le marché.
Dans les grandes lignes, le dispositif permet d’amortir une partie du prix du bien ou des travaux, pour des logements loués nus, à loyer encadré, à partir du 1er janvier 2026. L’objectif : créer un cadre fiscal plus stable que les dispositifs successifs des dernières années.
⚠️ Dans la pratique, le mécanisme est très (trop) encadré : conditions sur le bien, sur le loyer, durée d’engagement… En l’état, il peine à restaurer la confiance et à relancer massivement l’offre locative.
Et au-delà de ce statut, aucune mesure structurante n’a réellement été annoncée pour rassurer les bailleurs.
Le financement : un vrai joker à jouer
Bonne nouvelle pour tes clients investisseurs :
- Les banques sont de retour sur le terrain : après les années de taux volatils, le marché du crédit s’est calmé et les établissements reprennent le jeu de la concurrence.
- Les taux restent relativement stables (~3,25 % sur 20 ans), ce qui aide à construire des projections rentables.
Qu’est-ce que ça veut dire concrètement pour toi ?
- Négocier des taux attractifs pour les bons profils.
- Optimiser les enveloppes d’emprunt.
- Proposer des solutions financières qui renforcent la confiance client.
Alors investir en 2026 : toujours une bonne idée ?
Le besoin de logements étant bien réel : l’investissement locatif reste indispensable. En revanche, en 2026, on n’improvise plus. Le jeu a changé, et les investisseurs qui s’en sortent sont ceux qui ont revu leur stratégie… souvent avec un bon courtier à leurs côtés.
Ces derniers mois, on voit émerger de nouvelles approches comme penser long terme, construire un patrimoine solide et durable et explorer des montages plus structurés, comme la SCI, qui offre une fiscalité plus lisible que le LMNP et facilite la transmission, à condition, bien sûr, d’en maîtriser les implications dès le départ.
Aujourd’hui, on n’investit plus pour “faire un bon coup”, mais pour bâtir un actif robuste, transmissible, capable d’encaisser plusieurs vagues de réformes sans chavirer. La diversification s’impose comme une tendance forte pour permettre de mieux s’adapter à un environnement mouvant et de lisser les risques.
En clair, investir en 2026 demande d’être mieux armé qu’avant. Et c’est précisément là que ton rôle est clé : aider tes clients à structurer une stratégie cohérente, finançable et résiliente. Parce qu’aujourd’hui, la différence ne se fait plus à l’achat… mais dans la préparation.
