Apport : acheter avec l'aide de vos parents, et l'exonération qui prend fin le 31 décembre

Ce que l'apport paie en premier dans les Yvelines

Ce qu'on appelle les frais de notaire sont pour l'essentiel des impôts : les droits de mutation, partagés entre le département, la commune et l'État. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur taux de 4,50 % à 5 %, jusqu'au 31 mars 2028. Les Yvelines appliquent ce taux de 5 %, d'après le tableau des taux publié par l'administration fiscale au 1er mai 2026.

L'exception à connaître concerne le premier achat. Si vous achetez votre résidence principale sans en avoir possédé une au cours des deux années précédentes, c'est l'ancien taux de 4,50 % qui s'applique, sans condition de revenus. Sur une maison à 450 000 €, ce demi-point représente plus de 2 200 €. Et c'est le taux en vigueur le jour de l'acte chez le notaire qui compte, pas celui du compromis.

En pratique, les banques demandent en général que ces frais, comme ceux de la garantie et du dossier, soient réglés avec votre apport plutôt que financés par le prêt. C'est le premier chiffre que je calcule avec vous, avant même le montant à emprunter.

Ce que vos parents peuvent déjà vous donner sans droits

Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants sans payer de droits de donation. Ce plafond se reconstitue au bout de quinze ans : les donations plus anciennes ne sont plus prises en compte.

S'y ajoute une exonération propre aux dons d'argent : 31 865 €, si celui qui donne a moins de 80 ans et si celui qui reçoit est majeur. Elle vaut aussi pour les grands-parents et se renouvelle, elle aussi, tous les quinze ans. Additionnés, ces deux mécanismes permettent à deux parents qui n'ont encore rien donné de transmettre jusqu'à 263 730 € à un enfant sans droits.

Le don doit laisser une trace : un acte chez le notaire, ou une déclaration de don manuel à remplir sur impots.gouv.fr. Pour l'exonération de 31 865 €, cette déclaration doit être déposée dans le mois qui suit le don.

Jusqu'au 31 décembre : 100 000 € de plus, mais pas pour n'importe quel achat

La loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire pour les dons d'argent versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Elle profite à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendants, à un neveu ou une nièce. Elle va jusqu'à 100 000 € d'un même donateur à un même bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, et s'ajoute aux abattements habituels.

Tout dépend de l'usage de l'argent. Dans les six mois qui suivent le versement, il doit servir soit à acheter un logement neuf ou sur plan, avec un acte signé chez le notaire dans ce délai, soit à payer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov', réalisés par des professionnels dans la résidence principale dont vous êtes propriétaire, sans toucher la prime pour ces mêmes dépenses. Le logement doit ensuite rester votre résidence principale, ou être loué comme résidence principale à quelqu'un qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal, pendant cinq ans.

Ce qui en est exclu compte autant : faire construire sa maison ou acheter un terrain à bâtir, acheter au travers d'une SCI, et surtout acheter un logement ancien. Vous lirez peut-être que l'ancien est devenu éligible en 2026. Ce n'est pas le cas : la loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce dispositif, et les commentaires officiels de l'administration fiscale le réservent toujours au neuf et aux travaux.

Pour une maison ancienne de la vallée de Chevreuse, la piste passe donc par les travaux : une fois propriétaire et installé, vous pouvez recevoir de quoi financer une rénovation énergétique, à condition de dépenser l'argent dans les six mois. Faites vérifier la liste des travaux par un conseiller France Rénov' avant le versement. Pour un appartement neuf à Saint-Quentin-en-Yvelines ou à Versailles, le don peut financer l'achat lui-même. Dans les deux cas, il doit être versé au plus tard le 31 décembre.

Ce que la banque regarde, et comment je le prépare

Pour la banque, un don et un prêt de la famille ne pèsent pas pareil. Le don devient de l'apport. Le prêt familial se rembourse : ses échéances s'ajoutent à vos charges et entrent dans votre taux d'endettement. Si vos parents veulent vous aider, mieux vaut choisir la forme avant de monter le dossier.

La banque veut aussi comprendre d'où vient chaque somme. Un virement familial sans acte ni déclaration retarde l'étude du dossier. Je demande donc l'acte ou la déclaration de don dès le départ, avec la date des versements. Pour l'exonération temporaire, cette date compte doublement, puisqu'elle fait partir le délai de six mois.

Si vous avez un plan d'épargne d'entreprise, regardez-le aussi : l'achat de la résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé, dans un délai limité à six mois. Renseignez-vous auprès du gestionnaire du plan dès le compromis.

J'accompagne des familles à Chevreuse, à Rambouillet et dans tout le sud des Yvelines, et partout en France à distance. Le bon moment pour en parler, c'est avant le compromis : d'ici au 31 décembre, il reste peu de temps pour organiser un don dans les règles.